牛顾问策略万物云关联业务收缩至6%，“去万科化”已近尾声

房地产开发业务下行的利空，还在持续向物业行业传导。

3月20日，上市物企万物云（02602.SZ）在2025年业绩发布会上披露，该公司全年实现总收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润实现21.28亿元，同比微增0.8%，若剔除开发商业务的影响后，核心净利润为17.08亿元，同比增长11.1%。

作为万物云收入主要来源的循环型业务收入约334.02亿元，同比增长8.5%，在总收入中占比达89.7%。该业务板块包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaaS解决方案三大业务，分别实现收入205.55亿元、98.06亿元、13.46亿元，同比均实现增长。

尽管收入规模保持增长，但各业务板块的盈利能力出现了波动，毛利率同比下降0.5个百分点至11.6%；作为基本盘的住宅物业服务，毛利率下降了0.7个百分点至11.7%。

对于毛利率的波动，万物云执行董事兼首席运营官何曙华分析，成本端的刚性上涨得到了对冲，基本与2024年持平；而收入端则存在新接项目爬坡期、收缴率下降的影响。

对于新项目的爬坡期，何曙华表示，当前住宅物业的拓展已经从此前的增量转向存量竞争。“既然是存量竞争，流入到市场的项目会存在各种问题，例如服务品质或者客群关系等，所以在接管的初期，可能需要额外投入费用，所以前期项目的毛利率会偏低。”

万物云董事长朱保全也提到，对于接管一年的项目，收缴率和毛利率处于最低的状态。随着接管年限的增长，毛利率和收缴率逐年增加，接管5年之后会达到相对合理的位置。

物业费收缴难则是当前全行业都面临的一个问题。近日克而瑞发布的一份研究报告显示，2025 年全国物业企业500强平均收缴率降至71%，已连续四年呈现下滑态势，上市物企的平均收缴率为78%。

“从内部的数据分析来看，当前房屋空置率较高是影响收缴率的重要因素。”何曙华表示，在2025年新接的项目中，因开发商未售罄或交付之后业主不收楼造成了大概三成的空置率，“这一部分收费是挺难的，而且存在打折的风险。”同时，受到住宅价格波动的影响，业主缴费意愿也在降低。

对于空置率的问题，朱保全将其形容为“超预期”。“当下的房子并不好卖，一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋。这样的项目要承接吗？”

朱保全表示，交付小区已有70%已销售的部分，但却要被动接受30%需要开发商支付的空置房物业费，然后这部分应收账款往往会形成坏账。为了减少应收账款，就要去参与所有房企给供应商提供的以房抵债，但抵债资产往往又面临减值。此外，业主已购买房屋的空置率也不少，缴费业主负担加重。

面对这样的挑战，万物云一方面尝试通过蝶城战略，以劳动力复用和科技应用提升经营效率，对冲成本上涨的压力；另一方面则通过旗下的朴邻业务，帮开发商去化尾盘，用去化尾盘的钱优先用于支付空置房物业管理费。

“今年我们对承接新项目底线标准也更严苛了，防止可能带来经营风险的项目流入到我们的基本盘里。”何曙华介绍，同时，对过往沉淀下来的已经亏损的项目，进行专项治理，用弹性定价的逻辑跟客户协商，形成质价相符的共识，对于无法扭亏的项目及时退出。

对于市场普遍关注的关联方业务往来，报告期内，万物云持续努力降低其影响。

万物云财务负责人王绪斌介绍，一方面进行主动管理，推动关联方业务占比持续下降，2025年的关联方交易收入为22.4亿元，同比减少约12亿元，占总收入的比重由9.5%下降到了6%。“这一变化短期内会给公司带来一定的压力。因为关联方业务的收缩，会使得收入和毛利都出现一定程度的下降，但从长期来看，这也是公司优化收入结构，提升经营质量以及增强业务独立性的必由之路。”

另一方面，万物云的基本盘已经越来越清晰地走向市场化、非开发商的业务。2025年，万物云的非关联开发商业务收入为347.2亿元，同比增长8.4%。

此外，在存量关联方应收款方面，万物云持续进行回收工作，综合运用现金回款、资产抵债等方式解决，2025年累计实现28.5亿的关联方回款，年末的应收余额绝对值下降了3.8亿元，降幅约15.6%。今年的1~2月份，又回收4.8亿元的款项。“整体来看，我们关联方的应收规模在下降，风险敞口一直在收缩。”

不过，仅从2025年的业绩数据来看，关联方带来的影响依旧。报告期内，万物云计提了信用减值损失7.4亿元，同比增长了约4.8亿元。这也导致万物云年内利润为7.7亿元，同比大幅下降了38%。王绪斌表示，2026年，与万科方面的关联交易还会进一步下降。

朱保全也提到，这笔相关款项的计提减值使得年报净利数据并不好看，“2026年上半年相对是波动的，但全年是稳定的。”

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